L’adquisició d’un habitatge és una operació de molta transcendència, ja que suposa una despesa molt elevada. Com que el comprador esdevé propietari, ha de satisfer unes determinades obligacions envers l’habitatge: el deure de conservació, el pagament de certes despeses periòdiques com impostos i quotes de comunitat (en cas que l’habitatge estigui en règim de propietat horitzontal), i l’abonament de l’import, amb una quota hipotecària en el cas que s’hagi demanat un préstec al banc.
Abans de comprar, és important reflexionar bé i fer una anàlisi sobre quin habitatge es necessita i quants diners s’hi poden invertir, així com conèixer el procés de compra i les despeses que comporta. Si s’opta per comprar un habitatge usat, se n’ha de revisar l’estat abans de formalitzar la compravenda.
Quants diners m’hi puc gastar?
La compra implica una despesa molt considerable per a la qual molt sovint es necessita algun tipus de finançament. En general les entitats bancàries ofereixen el 80% del valor de taxació de l’habitatge. La resta (un 20%) i les despeses de l’operació (notari, impostos, registre, gestoria) s’ha de tenir estalviada o s’ha d’aconseguir a través d’altres vies, com per exemple préstecs o donacions familiars. La quantitat a pagar per la compravenda comportar entre un 7 i un 12% del valor de l’habitatge, depenent dels casos.
Per això, abans de començar a cercar és important pensar detingudament en les qüestions següents:
- De quants diners estalviats disposo o quants diners puc aconseguir per altres vies que no siguin el banc.
- Quants diners em donarà el banc tenint en compte els meus ingressos.
- Quina quota mensual em quedarà d’hipoteca.
Amb això tindrem una idea del capital que podem invertir en l’habitatge.
Saps ben bé què cerques?
Com més afinis la recerca, més ràpidament trobaràs un pis adequat a les teves necessitats. Tingues en compte que, a banda de la grandària de l’habitatge, hi ha elements que en poden fer variar substancialment el preu.
Quins elements consideres imprescindibles? Els ascensors, les sortides exteriors —com ara una terrassa o un balcó— i les vistes es paguen. La llum natural, els patis, els acabats del pis, la calefacció o l’aire condicionat també solen fer enfilar l’import.
Un pis nou o de segona mà? Els pisos d’obra nova són més escassos i solen ser més cars que els de segona mà, però tenen l’avantatge que, en principi, no s’hi ha de fer reformes. En canvi, els pisos usats no solen ser tan cars com els nous, tot i que, segons el lloc, no hi ha gaire diferència de preu entre tots dos. Ara bé, és probable que hi hagis de fer obres per adequar la distribució de l’espai a les teves necessitats o per renovar i actualitzar les instal·lacions.
T’has plantejat accedir a un habitatge amb protecció oficial? Aquests habitatges són de nova construcció o són adquirits i rehabilitats, s’ofereixen a preus regulats sota mercat i garanteixen l’accés a l’habitatge en condicions més favorables que en el mercat privat. Pots aconseguir un habitatge amb protecció oficial per mitjà de diferents règims de tinença: compra, lloguer, dret de superfície, cessió d’ús...
Per accedir-hi, t’has d’inscriure al Registre de sol·licitants d’habitatges amb protecció oficial i posteriorment participar en un procés d’adjudicació d’una promoció. Els habitatges amb protecció oficial han de ser per al domicili habitual i no poden tenir més de 90 m2 (120 m2 en el cas de família nombrosa).
-
Habitatge amb protecció oficial (Obre en una nova finestra)
Tota la informació relativa a les condicions d’accés a un habitatge amb protecció oficial, tipologies, preus, zones i ajudes.
Com pots trobar un pis de compra
Primer de tot, pots fer córrer la veu entre els amics, familiars i a la feina, i explicar-los clarament les teves preferències. També pots cercar anuncis de particulars a la premsa, als balcons dels edificis, a revistes especialitzades...
Les agències immobiliàries i els administradors de finques tenen grans carteres de pisos, però et cobraran una comissió variable en concepte de gestió. Si una agència t’ensenya un pis que t’agrada, informa’t bé de les condicions abans de tancar cap tracte.
Malfia’t d’intermediaris no professionals o no col·legiats, i també d’empreses o entitats que et vulguin cobrar per endavant, per només ensenyar-te un pis o per deixar-te consultar un catàleg de pisos disponibles; conductes com aquestes poden amagar un frau.
Pistes per interpretar els anuncis de pisos en venda
El món dels anuncis de pisos pot semblar relativament fantasiós i crear expectatives desmesurades si no entens prou l’argot immobiliari. T’estalviaràs temps i visites si saps què vas a veure.
Si el pis anunciat està “per reformar”, compte. Segurament caldrà enderrocar-hi parets i alçar-ne de noves per redistribuir-hi l’espai; refer-hi la cuina o el bany; canviar-hi les finestres o les instal·lacions; fer un terra nou... o tot alhora. Quan l’oferta del pis diu que és “per entrar-hi a viure”, no pensis en un pis perfecte.
En general, en un pis “acabat de reformar”, la darrera reforma s’hi va fer pocs anys enrere, sol estar en força bon estat i, si t’agrada la distribució, a tot estirar hi hauràs de tornar a pintar les parets.
Un pis “impecable” hauria de ser veritablement impecable: acabat de pintar, amb instal·lacions elèctriques noves, gas natural, canonades d’aigua de PVC, finestres d’alumini, calefacció i aire condicionat, per exemple.
L'estat d'un habitatge usat
Si decidim comprar un habitatge usat, abans de fer el pas hem de revisar els punts següents:
La titularitat i les càrregues
A través de la nota simple de la finca que emet el Registre de la propietat es pot conèixer el titular de l’habitatge i les càrregues (els deutes) que hi té associades, que en poden disminuir el valor. Abans d’iniciar el procés de compra convé assegurar que el venedor coincideix amb el titular i que l’habitatge es vendrà lliure de càrregues.
El impostos i les quotes i derrames de la comunitat. S’ha de comprovar que l’habitatge estigui al dia en el pagament d’aquests imports.També cal mirar les actes de les juntes de la comunitat de propietaris, per si hi ha alguna despesa aprovada i pendent de pagar.
L’informe d’inspecció tècnica de l’edifici
Cal demanar-lo, si escau, per conèixer l’estat de conservació i saber si està pendent de fer-hi alguna rehabilitació.
Pla urbanístic de la zona on està ubicat l’edifici
Aquesta informació es pot consultar a l’àrea d’urbanisme de l’ajuntament del municipi corresponent. Ens indica si hi ha alguna afecció urbanística que pugui disminuir-ne el valor o fins i tot fer-lo enderrocar.
Procés de compra. Reserva de l'habitatge
L’adquisició d’un habitatge pot durar mesos, sobretot si es necessita demanar una hipoteca i l’entitat bancària ha d’estudiar l’operació. Per això normalment el procés segueix les diferents fases següents:
La reserva de l’habitatge
És la quantitat monetària que es dona a compte del preu de l’habitatge amb la condició que la persona que el ven accepti el preu que li oferim. Sempre s’ha d’intentar vincular la reserva a la signatura d’un contracte d’arres per tal que la persona que l’adquireix no perdi la reserva.
El contracte d’arres
És un compromís que s’escriptura en forma de contracte privat en el qual s’estableix tot el que fa referència a la compravenda. De fet, no és pròpiament un contracte, sinó que es tracta d’un precontracte optatiu dins del total del contracte de compravenda d’un immoble. Així, amb la firma d’aquesta clàusula, el comprador es compromet a adquirir l’immoble i, el venedor, a vendre’l en les condicions que s’han pactat. En aquest moment el comprador dona uns diners a compte (les arres) per assegurar-se l’operació.
Generalment, les arres són penitencials: en el cas que alguna de les parts es faci enrere de la transacció, ha de pagar una indemnització (com a penitència, d’aquí ve el nom) a l’altra part, la que s’ha vist afectada. Si la persona compradora és la que es fa enrere, perd els diners donats, i si és la persona venedora, ha de tornar la quantitat entregada en arres doblada.
Al contracte d’arres hi ha de figurar, almenys, la informació següent:
- Dades personals de les parts implicades.
- Descripció de l’immoble.
- Preu total de la compravenda.
- Tipus de contracte d’arres i quantia monetària.
És important saber que actualment, segons el Codi Civil català, en el cas que l’entitat bancària finalment no concedeixi la hipoteca, hi ha la possibilitat que el comprador desisteixi del contracte d’arres i que es faci enrere de l’operació de compravenda sense perdre la quantitat monetària que ha donat. El venedor li ha de tornar aquesta quantitat i la compravenda queda resolta. Així mateix, hi ha d’haver un acord entre totes dues parts.
Procés de compra. Formalització i hipoteca
El notari
És la persona encarregada de donar fe de l’operació de compravenda, eleva a públic el contracte i aquest fet permet que el comprador esdevingui el nou titular de l’habitatge al Registre de la propietat, de manera que el procés de compravenda queda tancat. Per això el dia convingut les dues parts implicades han de comparèixer davant d’ell per signar el contracte i el venedor fa l’entrega de les claus. Si has demanat hipoteca, també hi ha d’haver present el representant del banc amb el qual es formalitza el préstec.
Liquidació d’impostos i registre
Un cop s’ha signat el contracte de compravenda davant de notari, l’escriptura s’ha de registrar a nom teu a Hisenda i al Registre de la propietat. Fet això, la gestoria que se n’encarrega ha d’entregar al comprador l’escriptura registrada i la liquidació feta dels impostos.
Actualment no hi ha cap ajuda per adquirir un habitatge. No obstant això, en el cas que en compris un d’usat, hi ha bonificació per a joves de fins a 32 anys a l’impost de transmissions patrimonials (ITP). Això és possible sempre que a l’última declaració de renda no superis els 30.000 euros de base imposable menys els mínims personals i familiars.
La bonificació consisteix a pagar un 5% del valor de l’habitatge en lloc del tipus general del 10%.
Aquesta ajuda no s’aplica en cas d’adquisició d’habitatges de nova construcció, ja que estan sotmesos a l’impost sobre el valor afegit (IVA) del 10% del valor de l’habitatge sense possibilitat de reducció i a l’impost en concepte d’actes jurídics documentats.
Hipoteca
Generalment, per pagar l’import d’un habitatge s’ha de negociar un préstec amb una entitat financera. L’entitat bancària presta els diners a canvi que es torni el capital més els interessos pactats en quotes mensuals dins un termini pactat. El tipus d’interès pot ser fix, variable o mixt, i el temps per tornar el préstec pot arribar a 25, 30 o fins i tot 40 anys.