El contracte de lloguer

En el contracte d’arrendament hi han de constar, entre d’altres, la durada, l’import del lloguer (desglossat per conceptes, si escau) i com s’actualitzarà, les despeses repercutides (si n’hi ha), la fiança i un inventari de mobles i electrodomèstics (si n’hi ha).

Convé repassar bé el contracte per no tenir sorpreses desagradables en el futur, tenint en compte sobretot aquests aspectes:

Durada: la durada de l’arrendament es pacta lliurement entre les parts. Si el contracte no ho especifica, s’entén que és per a un any. En tot cas, quan la durada sigui inferior a cinc anys —si la part arrendadora és una persona física— o inferior a set —si la part arrendadora és una persona jurídica—, el dia del venciment del contracte es prorrogarà anualment fins que el contracte compleixi aquests terminis.

Aquesta pròrroga és obligatòria, llevat que la part llogatera manifesti ―amb trenta dies d’antelació, com a mínim, a la finalització de cadascuna de les pròrrogues anuals— la voluntat de no renovar el contracte.

Un cop transcorreguda la pròrroga obligatòria de cinc o set anys, depenent dels casos, l’arrendador pot resoldre el contracte si avisa el llogater quatre mesos abans de la data de finalització del contracte. Si l’arrendador no fa aquesta comunicació i el llogater no vol marxar de l’habitatge, el contracte es renovarà d’any en any per un període de tres anys més.

Compliment obligatori: el contracte té una durada mínima obligatòria de sis mesos. Un cop transcorregut aquest període, el llogater pot deixar l’habitatge sempre que avisi l’arrendador amb trenta dies d’antelació com a mínim. És l’anomenat desistiment del contracte, que permet que la persona llogatera pugui renunciar-hi lliurement. En aquest cas, ha d’indemnitzar la persona arrendadora amb una quantitat equivalent a una mensualitat de lloguer per cada any de contracte que resti per complir.

Renda: la renda contractual, és a dir, el preu del lloguer, es pacta abans de signar el contracte. Actualment, la determinació del preu és lliure i no hi ha cap limitació. Amb tot, la normativa regula que la part arrendadora ha de publicar a l’oferta l’índex de referència del preu. També té l’obligació de fer constar expressament en el contracte de lloguer l’índex de referència.

Clàusula d’actualització de la renda: aquesta clàusula permet que la part arrendadora actualitzi cada any la renda del contracte de lloguer i l’adapti a la variació del nivell de vida. L’actualització de la renda no és obligatòria. Les parts poden pactar que no s’actualitzi i no preveure aquesta clàusula dins el contracte. En aquest cas, la renda serà sempre la mateixa fins que s’acabi el contracte.

No obstant això, en un contracte de lloguer sempre ha de constar l’actualització de la  renda per mitjà de l’aplicació del percentatge de variació interanual de l’índex de preus de consum (IPC). Pot tenir diferents referències, però no ha de sobrepassar mai el límit legal de la variació anual de l’IPC (es pren com a referència l’IPC publicat en la data en què se signa el contracte).

És important saber que, quan es preveu la clàusula d’actualització però no s’especifica cap mecanisme d’actualització, la normativa determina que la persona arrendadora haurà d’aplicar, per defecte, l’índex de garantia de competitivitat que publica l’Institut Nacional d’Estadística.

El llogater tindrà l’obligació de pagar la renda actualitzada el mes següent de rebre, per escrit, la notificació de l’actualització. Aquesta notificació també serà vàlida si es fa una nota informativa en el darrer rebut de renda emès abans de cada actualització.

Amb independència del mecanisme que s’utilitzi per actualitzar la renda, la Llei d’arrendaments urbans preveu que, per a contractes d’habitatge habitual, l’actualització no pot superar la variació anual de l’IPC publicat en la data de la corresponent actualització.

Despeses generals: a més de la renda, la Llei esmentada permet que el propietari cobri al llogater certes despeses necessàries per mantenir l’habitatge, com ara l’impost sobre béns immobles (IBI), la taxa d’escombraries o les despeses de comunitat, sempre que s’especifiquin i es quantifiquin en el contracte de lloguer.

Fiança: és la quantitat que el llogater ha de pagar per endavant per respondre de qualsevol dany que es pugui produir a l’habitatge o al seu contingut, i de l’impagament de subministraments i altres quantitats derivades del contracte. Si no hi ha cap dany ni cap impagament, la fiança es recuperarà en marxar de l’habitatge. El propietari haurà d’ingressar a l’Incasol la fiança obligatòria, que equival a un mes de renda.

A més de la fiança obligatòria, es poden pactar garanties addicionals, com ara dipòsits de diners i avals. Siguin quines siguin les garanties addicionals, en cas d’un contracte d’habitatge habitual la normativa les limita a dos mesos de renda, com a màxim.

La fiança només s’ha d’actualitzar en cas que el contracte es prorrogui després dels cinc primers anys de contracte (o set anys, en el cas d’una empresa o entitat). Un cop acabat el contracte, el propietari té un mes per retornar-la; si no ho fa, es pot reclamar amb interessos per la via judicial.

Despeses per obres o reparacions: les obres de conservació per mantenir l’habitatge en condicions d’habitabilitat van a càrrec de la persona propietària. Com a llogater, tens l’obligació d’avisar ràpidament de la necessitat de fer aquestes reparacions.

En el cas d’alguna reparació o obra d’urgència, només cal que ho comuniquis prèviament al propietari, que n’haurà de pagar les despeses. Has de tenir en compte que si el propietari no les porta a terme, estarà incomplint el contracte (fins i tot podries reclamar que les faci per la via judicial).

El llogater sempre s’ha de fer càrrec dels danys o de les avaries que hagi provocat o que s’hagin produït per un desgast d’ús. En aquest sentit, és convenient contractar una assegurança que cobreixi el contingut de l’habitatge i la responsabilitat civil dels danys produïts a tercers

Si vols reformar l’habitatge de lloguer, hauràs de demanar permís a l’arrendador, però has de tenir clar que aquestes obres aniran a càrrec teu i quedaran a l’habitatge, sense tenir dret a cap indemnització de l’arrendador.

Fer obres no autoritzades prèviament per la part arrendadora és motiu d’escissió del contracte de lloguer i pot comportar l’obligació de tornar a deixar l’habitatge en l’estat en què estava abans de llogar-lo.

Document

Còpia del contracte definitiu, segellada per l’Incàsol, és la garantia que se’t tornarà la fiança i un comprovant legal del contracte, que necessitaràs en cas de demanar ajudes al lloguer.